中古住宅がオススメ！？新しいお家の買い方のご提案。
最近では中古住宅の市場が拡大の傾向にあります。一般社団法人不動産流通経営協会によると、2020年の既存住宅流通の比率は約40％となっており、４年連続での上棟となっております。政府としても中古住宅市場の環境整備を進めており、今後も中古住宅市場は拡大していくと考えられます。
国としても中古住宅市場を推進している
これまでの住宅政策は人口増大を想定して新しく建てて住宅を増やすというものでしたが、人口減少への転換が確実となり新しく建てるというよりは、既存の中古住宅を長く使っていくというような政策に転換をすることになりました。
砕いて期には「良質な住宅の供給を理念とした住生活基本法」が2006年6月に施行され、住生活基本計画に基づいて既存住宅の流通を活性化する政策が推進されています。
2021年には新全国計画で、旧耐震基準や省エネ基準の未達成住宅のストックが多いことから、「住宅性能の確保などの既存住宅市場の整備」や「ライフスタイルに合わせた柔軟な住み替えを可能とする既存住宅流通の活性化」、「良質な住宅ストックの形成」など、よい家を長く使っていくというような住宅政策が進められています。
中古戸建住宅を購入するメリット
政府としても力を家れている中古住宅ですが、購入するメリットにはどのようなものがあるのか見ていきましょう。
価格が手頃である
中古住宅は新築と比べると建坪や性能、などの条件において価格が手頃となっていることが大きなメリットとなっています。
新築住宅には新築特有の価値があるため、中古物件より高額になります。新築とは建築後１年未満で一度も誰も済んだことの無い物件を指しますが、1日でも誰かが住んでしまうと中古物件となり、価値が下がります。この新築と中古の価格差を「新築プレミアム」といいます。
築浅の中古マンションの場合は新築に比べて10～15％ほど価格が下がります。
木造戸建ての場合は20～30％ほど下がります。
国税庁が定める減価償却資産の耐用年数は22年なので、築10年ほどで建物の資産価値は新築の半分、20年でほぼゼロとなります。
このように資産価値の下落率がとても大きな木造中古住宅ですが、綺麗な状態に保つようメンテナンスされている物件もあり、お得にマイホームを購入することができる可能性もあります。
好立地物件がある
新築の戸建住宅を建てようと思うと希望するエリアには空き地がないということがよくあります。しかし中古戸建、中古マンションまで選択肢を広げると理想の立地で物件を探すことができます。
前述のように中古住宅の流通量は40％以上であり、中古物件の割合が増えていく傾向にあります。このことからもあなたに合った住宅を探しやすくなっているといえます。
具体的な生活のイメージがわきやすい
建売物件もそうですが、中古住宅はすでに経っていられるお家を見ることができるため、具体的な生活のイメージがわきやすいというメリットがあります。また、周辺の環境や近隣状況なども済み始めてから大きく変わるということもあまりないため、事前に把握することができます。
新築中の分譲住宅や注文住宅などの場合は展示場などを見て決めることになるほか、周りに住宅もこれから入居や購入が決まっていくため、実際に住んでみると想像と違ったり、近隣の方との折り合いがよくなかったりということもあります。中古住宅の場合は事前に確認をすることができるためその心配がありません。
中古戸建住宅を購入するデメリット
中古戸建購入にはデメリットもあります。ここでは中古戸建を購入するデメリットについても説明していきます。
欠陥住宅のリスク
築年数が古くなるほど、構造的な歪みや建材の劣化、雨漏り、シロアリ被害などのリスクが高まります。
地盤の影響などで傾いていたり、躯体が歪んでいることもあります。大きなものであれば内覧時に気づくことができますが、わずかなものであれば気づきにくくなります。
また、雨漏りやシロアリ被害なども目に見えない部分であるため、気を付ける必要があります。
断熱材の欠損なども見えないため、しっかりと調査をする必要があります。
修繕のタイミングが早い
戸建住宅の場合、自分で修繕のタイミングを計画しないといけません。中古住宅はそういったことが行われていない可能性があるため修繕のタイミングが早く来ます。
購入の前に屋根や外壁、設備に劣化や傷みはないか、過去のメンテナンスはいつされているか、リフォームはされているか、どの範囲がされているかなどをよく確認しておくことが大事です。
あまりにも傷みすぎている場合、修繕やリフォームにかかる費用も高くなります。中古住宅の購入費の他に修繕費も必要になり、資金計画に影響するため注意が必要です。
旧耐震基準の場合はローンを組みづらい
1982年以前の旧耐震基準の住宅の場合金融機関独自の要件が設定されるなどハードルが高くなっていることがあります。その場合は住宅ローンを組むことができないため、事前に確認をしておく必要があります。
旧耐震基準では震度6以上の規定がなく、大規模な地震に対応できない可能性もあるため、確認通知書をしっかりと確認しておかなければいけません。
旧耐震基準の場合はローン控除が受けられない
旧耐震基準の住宅の場合、住宅ローン控除が受けられなくなります。住宅ローン控除は個人が住宅ローンを利用する場合に所得税の控除が受けられる制度です。2022年に控除率と機関が改正され、新築住宅は13年間、既存（中古）住宅は10年間税金が控除されることになっております。
これにより1981年6月1日以降に建てられた新耐震基準の中古住宅の場合、毎年末の住宅ローン残高に0.7％をかけた金額を税金から控除できます。
旧耐震基準の住宅では耐震基準適合証明書などの準備ができない限りは住宅ローン控除を受けることができないため、耐震基準の確認をしておく必要があります。
1981年6月1日以降に建築されているか、耐震基準適合証明初頭の書類があるか、などを確認しておきましょう。
中古住宅を購入するにあたって
中古住宅にはメリットもデメリットもあります。ここでは中古戸建住宅を購入する際の注意点を見ていきます。
建物の状態
戸建住宅について地盤調査の義務付けがされたのが2000年になりますので、それ以前の建物の場合は地盤の影響でゆがんだり傾いていたりしていないかについて注意する必要があります。
木造住宅の場合、築年数が古くなると床が傾斜したりたわんだりしていることもあります。目視でよく確認する他、窓や収納のドアの開閉がスムーズにできるかなども確認しておきましょう。
購入前に売主様に聞いたり、仲介業者の説明をしっかりと請けるようにしましょう。
設備の状態
水道や排水関係、ガス設備などを交換するには費用が掛かるため、あらかじめチェックをしておく必要があります。
古い住宅では細めの水道管が使用されている可能性があり、水圧が弱くなっている可能性もあります。水圧が弱いとタンクレスのトイレなどで流量が足りずうまく流れないなど問題が生じる可能性もあります。
汚水や排水は下水道に流すか浄化槽を使うことになっています。地域に下水道が通っているにもかかわらず浄化槽を使っている場合もあります。浄化槽は使うにも維持費がかかるため、注意が必要です。
ガスには都市ガスとプロパンガスがあり、住宅によって異なります。変更するには違約金がかかったり、機器の購入の必要があったりということもあるため、確認をしておきましょう。
シロアリ被害
シロアリ被害があると、構造材に空洞ができ、耐震性に問題が出てきます。新築住宅の場合は対策が取られており、最大で5年の保証があり餡巣が、それ以上の中古戸建の場合は食害リスクが高くになります。
過去にシロアリ被害がなかったか、シロアリ対策の薬物散布がされていたかなどの確認をしておきましょう。
雨漏り
雨漏りがある場合は天井や内壁、クロスなどにシミができている場合があるため、そういったものがないか確認をしておきましょう。
新築の場合は10年くらいの保証があるため、それ以上の物件の場合はリスクが高いです。
また雨漏りが続いていると、構造材が腐食することもあるため、屋根やベランダの塗装や葺き替え、防水性能について確認しておきましょう。
修繕履歴
戸建の場合は築年数に応じて補修の必要があります。定期的にメンテナンスを行っていれば住宅の寿命を延ばすことができますが、手入れがされていない可能性もあります。
売主や仲介業者には補修やリフォームの履歴について確認をしておきましょう。わからない場合はメンテナンスを行っていない可能性があるため、注意が必要です。
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